大中华公司侵害深圳湾汇景花园小业主物权谁来管

作为深圳市南山区深圳湾汇景花园商业裙楼的小业主，我们的物权被遭到大中华公司的严重侵害，我们这些小业主经多次维权无果，在违权过程中开发商大中华公司竟然还趁机向小业主提出回购商铺，并且条件是按照2003年购买时的价格，甚至要求打折回购，对于这种无耻要求遭到广业主坚决反对。眼看申诉无门，我们决定求助广大网友，求助新媒体，希望引起相关部门的关注，让不良开发商正视民众呼声，现特将事件前因后果整理如下，供广大网友和各界人士公正评判：



涉事商铺位于深圳市南山区科技园繁华商圈公交、地铁交通便利便于出行购物

整个事实背景

1、2003年1月份左右，深圳市南山区深圳湾汇景花园开发商大中华国际实业（深圳）有限公司（以下简称“大中华公司”）将深圳湾汇景花园商业裙楼第二、三、四、五层商铺分拆销售，以三平方米或四平方米为单位销售给小业主，单价接近每平方米两万元。买卖合同中约定该部分商铺统一经营管理，不得以墙体分隔。同时，大中华公司口头承诺，将以返租经营的模式保证小业主的利益。



商铺周边地段繁华、配套设施齐全、生活小区人口数量众多

2、2003年12月份左右，大中华公司下属子公司深圳市太古广场物业管理有限公司（太古物业公司）与小业主签订了相关《商铺租赁合同》，小业主将商铺返租给太古物业公司，租期十年，每季度支付一次租金。

3、租赁期间，太古物业公司多次拖欠小业主相关租金，小业主每次催收，太古物业公司都以租赁情况不理想为由予以推脱。

4、2013年12月份左右，租赁期满，太古物业公司向小业主声明不再续租。小业主向太古物业公司要求收回商铺自行经营，太古物业公司声称小业主持有的商铺必须统一经营管理，不得分隔，即使小业主收回商铺，也不得自行经营，否则太古物业公司将予以阻止。这事实上导致小业主根本无法收回商铺，实现物权相关权利。

5、小业主经多次维权无果，开发商大中华公司趁机向小业主提出回购商铺，但条件是按照2003年购买时的价格，甚至要求打折回购，而同时期南山片区商业房屋的价格已经高达每平方米二十万元。部分小业主无奈之下同意了大中华公司的无理要求。

我们需要回应：

1、无法独立使用的商业用房不应分割登记。

从物权的角度，法律上合法的物权应当具有独立使用的基本特性，否则物权的基本功能将无法实现，也就无法实现物权的法律意义。故此，已取得房地产权证的商业用房的分割登记，首先要具有固定界限并可以独立使用。商业用房应当按照基本单元进行登记。基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。商业用房的固定界限可以是固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线。

本案中，大中华公司将本不应分割登记的商业用房予以强行分割，而国土部门明知该商业用房分割登记后根本无法独立使用，却仍然予以分割登记，同时又在房地产权证书上注明必须统一经营管理，无疑将严重限制该部分物权的权利，导致小业主的合法权益最终无法实现。


2003至今商铺周边先后修建开通了地铁一号线深圳大学站并位于深大站A出口10米位置得天独厚

2、大中华公司与太古物业公司违反公平诚信原则

作为本案所涉商铺的开发商大中华公司和物业管理单位太古物业公司，明知道本案所涉商铺存在必须统一经营管理的权利性瑕疵，依赖自身的强势地位，拒绝小业主行使应有的物权权利，并人为设置障碍，严重侵害了小业主的合法权益。

大中华公司作为该四层商铺的最大业主，同时又控制着该物业的物业管理公司，本应从全体业主的合法利益角度出发，在统一经营管理过程中将商铺的使用效益最大化，保证全体业主从物业中分享应有的收益。但大中华公司不仅不采取相应行动，反倒以不再续租为由，表面上拒绝行使对其他小业主的物业经营管理权，事实上又拒绝小业主自行行使物业的经营管理权，导致小业主根本无法实现物权的合法使用收益。该行为严重违反了民法最基本的原则——公平诚信原则。

3、大中华公司的回购行为是显失公平的恶意行为

在周边同样商铺价格已经高达每平方米二十万元的情况下，大中华公司竟然向小业主提出以不到两万元的价格回购，甚至还要打折回购，这在法律上是显失公平的民事合同。

大中华公司的回购行为不仅仅是趁人之危，因为该“危”事实上是大中华公司故意造成。在法律事实上，可以推断出如此的事实逻辑：大中华公司明知该部分商铺存在权利上的使用瑕疵，因此故意指使物业管理单位太古物业公司不再续租，拒绝行使统一经营管理的责任，同时又拒不同意小业主自行行使经营管理的权利，以迫使小业主无奈之下只能选择将商铺出售给开发商大中华公司，因为在这种情况下，根本不可能会有其他的买主。