第十一篇：网易财经特别专题采访礼德财富洪凯彬 探讨楼市出路

网易财经5月6日讯 今年“五一”楼市开门不红但热闹非凡。伴随着一线城市交投大幅“跳水”、万科副总裁毛大庆“看空”楼市万言书，市场预期愁云惨淡，各地政 府大张旗鼓拉开了“救市”序幕。
网易财经粗略统计，进入4月以来，已有福州、郑州、无锡、天津、杭州萧山区、南宁、安徽铜陵及宁波等超8个地方政 府相继或明确放出风声，酝酿“救市”行动。分析人士指出，随着房企去库存化压力加重及需求断档，长期来看救市之举仍难以缓解市场趋冷之势。
楼市下行 地方政 府密集“救市”
今年以来，长三角等地的楼市降价持续发酵，市场下行态势愈发明显。据中原集团研究中心监测54个城市数据显示，5.1-3日期间54个城市新建住宅合计成交23.6万平方米，同比下滑47％，其中一线、二线、三四线城市降幅分别为40％、65％、32％。今年成交量一举创下近四年以来的历史低位。
然而这一表现并不是在5月才凸显。网易财经注意到，日前国家统计局一季度数据显示，全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。全国商品房销售额13263亿元，同比下降5.2%，其中住宅销售额下降7.7%。
年初以来，杭州、常州以及广州等地房企降价风波持续发酵，万科、雅居乐等多个城市项目被爆出降价出售。今年1季度，万科、金地等上市房企净利润下跌，万科一季度实现营业收入94.97亿元,同比下跌32.16%，净利润为15.29亿元，同比下跌5.23%，成为2002年以来营收首度下滑。
销售放缓，库存攀升，颇为危险的三四线城市更熬不住了。4月28日，南宁当地房管局抛出定向放宽限购政策，放开北海、防城港等五市户籍限制，该五市居民可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这一举措被认为成目前首例官方明确“救市”。
紧随着，5月1日，安徽铜陵官方正式出台的一系列关于住房公积金贷款、契税补贴等方面配套利好政策，意味着当地政 府出手全面救市。
网易财经注意到，早在4月初，福州就传出一份《关于促进房地产市场健康发展的十条措施》的房地产“救市”十条措施，尽管此后被当地建设厅否认。粗略统计，进入4月以来，已有福州、郑州、无锡、天津、杭州萧山区、南宁、安徽铜陵及宁波等超8个地方政 府相继或明确放出风声，酝酿微调楼市“救市”举动。
而去年下半年以来，温州、徐州、舟山、长沙、常州等多个城市已先后传出松绑“限购”的风声。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，楼市复苏过程艰难，4月监测的城市成交量同比环比下滑明显，甚至弱于3月份，目前救市城市主要涉及高库存压力较大的城市。整体市场观望情绪较重、持续时间较长，成交乏力。
在中原集团市场研究总监张海清看来，尽管安徽铜陵、南宁等地发布各种刺激楼市措施，但是力度以及执行层面仅是微调而已，上述城市面临库存以及供应量压力依然巨大，加上购买力未跟上，短期内或许市场有反弹，但在当前楼市趋冷的大势下，整体难以得到明显改善。像去年下半年温州、舟山等局部松绑楼市的举措，短期市场有刺激，但实质上市场并未好转。
信贷政策成关键 中央地方暗中博弈
易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱对于当前“救市”认为，目前的“救市”不痛不痒，市场信号作用比实际效果大，只是在限购、土地门槛等做文章，而更为重要的资金层面、银行贷款，地方政 府还是有心无力，尚无所作为。
”市只有降准，放宽信贷，让市场资金流动性加强；其次就是松绑限购，目前来看限购松绑可能性很小”，礼德财富合伙创始人洪凯彬向网易财经表示，银行信贷结构比例里面，房地产贷款比例太大，一旦房地产风险出现，银行就会出现一刀切的情况，比如现在。
他指出，目前几乎80%房地产在银行拿钱都很困难，现在银行对于房地产以及房地产相关行业贷款限制非常严格，除了一线开发商，不论有抵押或没抵押其他开发商很难拿到贷款。
洪凯彬说，从另一方面来看，银行贷款在目前以及可预见的未来，一旦风险过大，银行肯定会收缩，因此按揭贷款目前来说也是困难重重，这也导致部分楼盘销售或更为困难。
“银行是面向各行各业贷款，参照银监会说法是房地产贷款占比在20%。实际情况这部分贷款比例已高达40%，这是非常高比例，风险也是非常大的。”
在易居一份关于今年1季度房企资金面分析中就指出，认为2014年开局房企资金面跳水至“紧张”，房企资金形势堪比2011年，房企压力显著加大，未来一年不容乐观。
数据显示，一季度房企资金到位增速明显放缓,由2013年同比增幅26.5%降至6.6%；一季度商品房销售金额显著回落，由2013年的同比增幅26.3%变为同比降幅5.2%，销售资金回笼和企业回款骤降。
一位工行人士透露，按揭贷款基本停止，对于银行来说，这部分并不赚钱，部分地方还上调了基准利率。此外，目前市场房价下跌的心理预期已经形成，购房者观望浓厚。估计就算有政策刺激，但信贷未放开，市场依然难以提振。地方政 府要创收，稳定土地财政，但中央要控制房价，信贷迟迟未松口，恰好是当前中央政 府跟地方政 府之间博弈较量期。
张海清认为，本轮市场成交下滑正是在信贷环境不断趋紧的背景之下，因此对信贷政策的微调将成为缓解市场趋冷关键。整体来说，从微调政策预期的效果来看，税收优惠以及限购放松将对市场短期造成明显利好，毕竟今年上半年房企将要冲刺半年业绩压力。（本文来源：网易财经朱玲）